Wer ist für die Glasscheiben in der Wohnung zuständig?
Frage:
In meiner Mietwohnung ist im Winter, vermutlich aufgrund der hohen Kälte, eine Glasscheibe im Wintergarten gerissen. Die Reparatur soll ca. EUR 1.200,00 kosten. Mein Vermieter meint, ich hätte als Mieter diesen Schaden zu bezahlen.
Antwort:
Der Vermieter der Wohnung ist zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Nur die Instandhaltungsarbeiten an Teilen der Wohnung, die der besonderen Abnutzung durch den Mietgebrauch unterliegen (z.B. Wände, Decken, Fenster und Türen von innen), kann der Vermieter als Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Glasscheiben gehören nicht dazu.
Daher ist der Vermieter verpflichtet, auf seine eigenen Kosten die Glasscheibe zu ersetzen. Nur dann, wenn der Mieter den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig verursacht hat, kann dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch gegen den Mieter zustehen. Wenn eine Glasscheibe aufgrund der Kälteeinwirkung reißt, liegt kein Verschulden des Mieters vor. Für eine andere Schadensursache und das Verschulden des Mieters am Schaden ist der Vermieter beweispflichtig.
Geschrieben am 11. April 2012 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Muss eine Kündigung per Einwurf- oder Übergabeeinschreiben gesendet werden?
Frage:
Wir wollen unsere Mietwohnung kündigen. Die Kündigung lassen wir unserem Vermieter per Einschreiben zukommen. Muß das Einschreiben per Einwurf durch den Briefträger durchgeführt werden oder muß das Einschreiben ein Übergabeeinschreiben sein, das der Vermieter selbst entgegen nehmen muss? Muß der Vermieter die Kündigung akzeptieren oder ist sie auch gültig, wenn er die Unterschrift verweigert?
Antwort:
Eine Kündigung eines Vertragsverhältnisses ist eine einseitige Willenserklärung, die mit Zugang beim Empfänger wirksam wird. Die Kündigung ist zugegangen, wenn Sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist. Zum Machtbereich des Empfängers gehört neben der Wohnung des Empfängers auch dessen Briefkasten.
Allerdings muss der Mieter, der sich auf die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund seiner Kündigung berufen will, die Wirksamkeit der Kündigung und damit den Zugang der Kündigung beweisen. Dafür reicht ein Einwurfeinschreiben nicht aus, da der Postbote den Einwurf in den Briefkasten nicht dokumentiert.
Daher gibt es nur vier Möglichkeiten der sicheren Zustellung einer Kündigung:
- Versand per Einschreiben mit Rückschein.
Das hat allerdings den Nachteil, dass der Empfänger, wenn er vom Postboten nicht angetroffen wird, die Sendung vom Postamt nicht abholen muss. Holt der Empfänger die Sendung nicht ab, liegt kein Nachweis des Zuganges vor! Verweigert der Empfänger die Annahme der Sendung kann eine Zustellung auch nicht nachgewiesen werden. - Einwurf der Sendung durch einen Boten, zum Beispiel einen Mitarbeiter, Freund o.ä., der später als Zeuge fungieren kann.
Dabei sollte der Zeuge auf einer Kopie des zugestellten Schriftstückes Datum und Uhrzeit des Einwurfes in den Briefkasten vermerken und seine Angaben mit seiner Unterschrift bestätigen. - Übergabe gegen Empfangsbestätigung
Sie können das Schriftstück auch persönlich übergeben, wobei der Empfänger den Erhalt unter Angabe des Datums mit seiner Unterschrift bestätigen muss. Verweigert der Empfänger die Bestätigung kann der Nachweis des Zuganges noch über einen mitanwesenden Zeugen geführt werden. - Zustellung per Gerichtsvollzieher
Die sogenannte förmliche Zustellung erfolgt über den Gerichtsvollzieher. Dabei können nicht nur Behörden und Firmen, sondern auch Privatpersonen den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung beauftragen. Die Kosten dafür betragen ca. 20,00 € bis 30,00 €.
Sobald die Kündigung dem Vermieter zugegangen ist, ist sie im Rahmen der geltenden Kündigungsfrist wirksam. Es bedarf keiner weitergehenden Bestätigung des Empfängers.
Geschrieben am 30. März 2012 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Was passiert beim Auszug mit dem restlichen Heizöl?
Frage:
Wir wohnen derzeit zur Miete. Das Heizöl müssen wir für unsere Mietwohnung selbst besorgen und selbst bezahlen. Unser Vermieter ist nicht an die Heizung angeschlossen, die Heizölrechnung läuft auf unseren Namen. Muß der Vermieter, für den Fall das wir ausziehen, das restliche Heizöl bezahlen? Falls er die Zahlung des Heizöles verweigert, dürfen wir es abpumpen und in unser neues Eigenheim mitnehmen? Wer muß dann die Kosten für den Transport des Heizöles übernehmen?
Antwort:
Das Heizöl wurde von Ihnen gekauft und Sie sind damit Eigentümer des Heizöls. Als Eigentümer bestimmen Sie, was mit dem Heizöl passiert. Daher dürfen Sie es abpumpen und mitnehmen. Wenn das restliche Heizöl im Tank verbleiben würde, müsste der Vermieter das Heizöl nicht bezahlen.
Da das Heizöl Ihr Eigentum ist müssen Sie auch die Kosten des Transportes des Heizöls tragen.
Geschrieben am 30. März 2012 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Wann verjährt der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache?
Frage:
Kurz vor Auszug aus der Wohung ist durch eine Unachtsamkeit eine Reinigerflasche umgekippt und hat das Parkett beschaedigt. Ich habe den Schaden der Haftpflichtversicherung gemeldet. Die Hausverwaltung, mit der ich das Uebergabeprotokoll der Wohnung bei Auszug anfertigte, erklärte mir, sie wuerden den Schaden direkt mit der Versicherung abwickeln. Das war vor 15 Monaten, seit dem habe ich nichts mehr gehört. Das Mietkautionskonto ist weiterhin unangetastet.
Antwort:
Nach § 548 Absatz 1 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Schadensersatz oder Verschlechterung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten. Gemeint sind damit alle Forderungen wegen Beschädigung, z.B. kaputte Türen, oder Verschlechterung der Mietsache, z.B. Mieter hat keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Diese Verjährung beginnt dabei an dem Zeitpunkt zu laufen, an dem der Vermieter die Sache zurück erhält.
Der Verjährungsbeginn stellt einzig und alleine auf die Rückgabe der Mietsache ab, nicht auf den eventuell noch weiter laufenden Mietvertrag. Etwaige Schadensersatzansprüche können daher bei entsprechend vorzeitiger Rückgabe der Wohnung bereits kurz nach oder sogar während des noch bestehenden schuldrechtlichen Mietverhältnisses verjähren. Die Verjährung wird nur durch Einreichung einer Klage oder eines gerichtlichen Mahnbescheids gehemmt. Eine weitere Möglichkeit der Hemmung liegt in der Verhandlung über den Anspruch. Eine solche Hemmung ist jedoch nicht das einfache Anschreiben, dass Schadensersatz geltend gemacht wird und die entsprechende Antwort, dass der Anspruch zurückgewiesen wird.
Verjährung bedeutet allerdings “nur”, dass der Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Mit einem verjährten Anspruch kann aber weiterhin aufgerechnet werden. Wenn die Kaution (Sicherheitsleistung) des Mieters noch vorhanden ist, kann der Vermieter die Aufrechnung mit dem Anspruch auf Rückgabe der Kaution erklären und seinen bereits verjährten Schadensersatzanspruch aus der Mietkaution entnehmen.
Geschrieben am 8. November 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Kann ein Vermieter die Kosten für den Einbau von Rauchmeldern auf die Betriebskosten umlegen?
Frage:
Mein Vermieter plant den Einbau von Rauchmeldern und möchte die Kosten dafür monatlich auf die Miete umlegen. Die jährliche Wartung (Batteriewechsel und Reinigung) soll auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden. Muß ich diesem zustimmen wenn ich mir privat Rauchmelder einbauen lasse?
Antwort:
Zunächst muss der Mieter grundsätzlich nur den Einbau solcher technischer Geräte dulden, die gesetzlich vorgeschrieben sind. In vielen Bundesländern gibt es bereits solche Regelungen, wonach in Wohnungen die Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mit mindestens einem Rauchmelder zu versehen sind.
Fehlt es allerdings an einer solchen gesetzlichen Pflicht, ist der Vermieter berechtigt, Räume seiner Wahl mit Rauchmeldern zu versehen. Der Mieter ist zur Duldung des Einbaus verpflichtet. Denn durch die Erhöhung der Sicherheit vor Brandgefahr wird die Mietsache verbessert, sodass eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt.
Die Anschaffungskosten der Rauchmelder können im Rahmen einer Mieterhöhung nach Modernisierung auf den Mieter übertragen werden. Der Vermieter darf dabei jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufschlagen. Hierfür ist allerdings Voraussetzung, dass die Modernisierung mindestens 3 Monate vor Beginn angekündigt und die voraussichtliche Erhöhung der Miete mitgeteilt wurde.
Die Kosten der jährlichen Wartung durch eine Fachfirma können im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Umlage konkret im Mietvertrag vereinbart wurde. Dazu müssen sie namentlich als Wartungskosten der Rauchmelder gekennzeichnet sein. Allerdings vertreten manche Amtsgericht auch eine andere Auffassung (z.B. Amtsgericht Lübeck), wonach auf solche Betriebskosten auf dem Mieter umgelegt werden können, die nach Abschluss des Mietvertrages neu entstehen und bei Mietvertragsabschluss nicht vorhersehbar waren.
Dies gilt auch, wenn der Mieter bereits Rauchmelder installiert hat, entschied das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek (Urteil vom 13.6.2008, 716c C 89/08). Im Grundsatz ist der Vermieter für die Einhaltung der Bauordnung zuständig und verantwortlich. Er muss also die Geräte installieren und ist auch berechtigt, dafür einen “Modernisierungszuschlag” zu erheben in Höhe von jährlich 11 Prozent der Anschaffungsund
Anbringungskosten.
Nicht dulden muss der Mieter allerdings den Einbau von Rauchmeldern in allen Zimmern der Wohnung, z.B. auch in Küche und Badezimmer. Es handelt sich in diesen Räumen nämlich nicht um eine duldungspflichtige Modernisierung, denn der Wohnwert wird durch überflüssige Geräte nicht verbessert. Zumindest in Bad und Küche ist die Anbringung sinnlos, da die dort entstehenden “Schwaden” Fehlalarme auslösen können. Etwas anderes gilt nur, wenn Mieter und Vermieter etwas anderes vereinbart haben.
Geschrieben am 7. November 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
