Muß eine Duschkabine, deren Schiebetür durch die Mieterin beschädigt wurde, beim Auszug ersetzt werden?
Frage:
Meine Mutter hat eine Einzimmerwohnung an eine Frau vermietet. Dafür haben wir den Formular “Hamburger Mietvertrag für Wohnraum” benutzt. Nach 2 Jahren und 7 Monate hat die Mieterin gekündigt. Bei der Wohnungsübergabe haben wir festgestellt, dass eine Duschkabinentür beschädigt ist. Die Tür schließt nicht mehr richtig und ist sehr wackelig, da sie nicht mehr in der Schiene eingebracht werden kann.
Als die Mieterin eingezogen war, war die Kabine fast neuwertig.
Die Mieterin hat sich einverstanden erklärt, dass wir eine neue Duschkabine auf ihre Kosten einbauen lassen. Das haben wir im Protokoll so festgehalten.
Jetzt möchte die Mieterin die Kosten nicht mehr übernehmen und hat mir nur 250,00 € angeboten. Sie sagt, dass sie evtl. gar nichts zahlen muss, weil es sich um ein Gebrauchgegenstand handelt, der aufgrund von Verschleiß kaputt ging und dafür sind die Vermieter zuständig. Ist sie im Recht?
Antwort:
Ein Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, Reparaturen an der Mietsache durchzuführen. Deshalb muss die Mieterin die Duschkabine auch nicht reparieren oder reparieren lassen.
Der Vermieter hat aber immer dann einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter, wenn der Mieter einen Schaden an der Mietsache verschuldet hat. Dieser Schadensersatzanspruch ist ausschließlich darauf gerichtet, dass der Mieter die Kosten der Reparatur bzw. die Erneuerung tragen muss. Dieser Schadensersatzanspruch setzt allerdings voraus, dass der Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hat. Ist der Schaden ohne Verschulden des Mieters eingetreten, z.B. der Fußball, der von der Straße kommend durch die geschlossene Fensterscheibe fliegt, muss der Vermieter den Schaden reparieren lassen und kann seine Schadensersatzansprüche gegen den Verursacher geltend machen. Dem Mieter kann dieser Schaden nicht auferlegt werden, da er ihn nicht verursacht hat.
Will der Vermieter den Schadensersatzanspruch gegen den Mieter geltend machen, muss er die Tatsachen, aus denen sich das Verschulden des Mieters ergibt, beweisen können. Insoweit ist es nicht Aufgabe des Mieters, zu beweisen, dass er den Schaden nicht verursacht hat. Zwar ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln, jedoch entspringt aus einem Schaden nicht automatisch der Beweis, dass der Mieter gegen diese Pflicht verstoßen habe.
Wenn der Mieter jedoch das Übergabeprotokoll unterschreibt, in dem steht, dass der Mieter die Kosten der Schadensbeseitigung übernimmt, so begründet diese Erklärung des Mieters einen eigenen Anspruch des Vermieters unabhängig von der Verschuldensfrage. In diesem Fall muss der Mieter die Kosten übernehmen, auch wenn er den Schaden nicht verursacht hat.
Nach Ansicht mancher Gericht hat der Vermieter 6 Monate Zeit, seine Schadensersatzansprüche geltend zu machen.
Geschrieben am 1. September 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Ist ein Mietvertrag auch ohne Unterschrift gültig?
Frage:
Ich habe eine Eigentumswohnung, die ich neu vermieten wollte. Die Übergabe an den neuen Mieter erfolgte ohne Unstimmigkeiten. Der alte Mieter wurde per Übergabebeleg entlastet und der neue Mieter bekam die gesamten Schlüssel und den von mir unterschriebenen Mietvertrag mit der Bitte, ihn gemeinsam mit seiner Partnerin zu unterschreiben und zurück zuschicken. Die Kaution sollte zu 1/3 sofort mit der ersten Miete gezahlt werden. Aber weder die Kaution, noch die Miete wurden überwiesen, noch bekam ich den unterschriebenen Mietvertrag zurück. Nach einigen Tagen bekam die Info, dass die neuen Mieter nicht mehr einziehen werden. Die Schlüssel erhielt ich erst 2 Wochen später, weil sie nicht „auffindbar“ waren. Ich hatte einige zusätzlich Aufwendungen für die Neuvermietung und die Wohnung stand 3 Monate leer. Ist der vermeintliche Mieter zur Zahlung verpflichtet?
Antwort:
Grundsätzlich gilt: ein Mietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Ein mündlicher Mietvertrag ist auch gültig und wirksam, wenn der Mieter den schriftlichen Mietvertrag nicht unterschreibt. Wichtig hierbei ist nur, dass sich Vermieter und Mieter darüber einig geworden sind, dass der Mieter die Wohnung zum konkreten Mietpreis ab einem bestimmten Zeitpunkt mietet und der Vermieter dem Mieter die Vermietung zusagt. Mit dieser Einigung kommt ein mündlicher Mietvertrag zustande.
Wie immer bei mündlichen Verträgen kann man den konkreten Inhalt eines mündlichen Vertrages nur schwer nachweisen. Im Mietrecht gelten daher immer dann, wenn Unklarheit über die Einzelheiten des Inhaltes des Mietverhältnisses bestehen, die gesetzlichen Regelungen.
Auf der Grundlage eines solchen mündlichen Mietvertrages kann der Vermieter die Zahlung der vereinbarten Miete verlangen. Er muss lediglich nachweisen, dass zwischen ihm und dem Mieter ein mündlicher Mietvertrag zustande gekommen ist. Dieser Mietvertrag endet dann erst nach einer entsprechenden Kündigung.
ACHTUNG: Bei der nächsten Vermietung beachten Sie bitte folgendes:
- Die Übergabe der Wohnung sollte erst nach Unterschriftsleistung aller Mieter unter dem Mietvertrag erfolgen. Damit schützen Sie sich vor unliebsamen Überraschungen, wenn die Mieter es sich überlegt haben.
- Nutzen Sie immer nur aktuelle und rechtssichere Mietverträge. Ich empfehlen diese Wohnungsmietverträge von BESTFORM24. Die Kosten rechnen sich allemal.
Geschrieben am 30. August 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Wann kann ein Mietverhältnis fristlos gekündigt werden?
Frage:
Meine Freunde leben in einer Wohnung ohne Strom. Bei Vertragsabschluss wurde allerdings vom Vermieter zugesagt, dass der Strom innerhalb 14 Tage gelegt werde. Das ist mittlerweile 4 Monate her. Jetzt hat sich auch noch gezeigt, dass in dem gesamten Haus Ungeziefer in Form von Kakerlaken und Mäusen ist. Meine Freundin ist im 5. Monat schwanger und wir alle haben Angst, dass sie und das Kind Schaden nehmen könnten. Ich habe für die drei eine neue Bleibe gefunden, in die sie sofort einziehen können. Allerdings stellt sich der Vermieter quer und erwartet eine ordentliche Kündigung mit einer 3 monatigen Kündigungsfrist. Beide erhalten ALG 2 (Hartz4). Gibt es eine Möglichkeit, dass sie sofort ausziehen können? Keiner von uns hat das Geld, um doppelte Miete zu zahlen.
Antwort:
Eine fristlose und sofort wirksame Kündigung des Mieters ist möglich, wenn ein wichtiger Grund für die Kündigung vorliegt. Ein solcher wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Mieter nach objektiven Maßstäben die Einhaltung von verkürzten Kündigungsfristen nicht mehr zumutbar ist. Nur wenn solche Umstände auftreten können Sie fristlos kündigen und gleich ausziehen. Nach dem Auszug müssen sie dann keine Miete mehr zahlen.
Hat der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages Kenntnis von dem Grund, der die Kündigung rechtfertigen würde, besteht das Kündigungsrecht nicht. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter eine Wohnung anmietet, die nach seiner Kenntnis ohne Stromversorgung ist.
Hat der Vermieter allerdings zugesichert, die Stromversorgung herzustellen, liegt in der Nichteinhaltung der Zusicherung ein wichtiger Grund. Allerdings muss der Mieter in diesem Fall beweisen, dass der Vermieter diese Zusicherung abgegeben hat. Ist diese Erklärung des Vermieters nicht in den Mietvertrag aufgenommen worden, kann der Mieter nur noch auf Zeugen (diese dürfen nicht als Mieter im Mietvertrag benannt sein) zurückgreifen.
Ein Ungezieferbefall würde eine fristlose Kündigung nur dann rechtfertigen, wenn nach objektiven Maßstäben von dem Ungeziefer eine erhebliche, unzumutbare Gesundheitsgefahr von gewisser Dauer ausgeht. Den Ungezieferbefall und die Gesundheitsgefährdung müssen auch hier vom Mieter nachgewiesen werden. Stellt sich allerdings heraus, dass der Mieter ein Verschulden an dem Ungezieferbefall trägt, ist eine Kündigung auch aus diesem Grund ausgeschlossen.
Ansonsten bleibt nur die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der 3 monatigen Kündigungsfrist.
Geschrieben am 22. August 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
Muss ich den Teppich zur Rückgabe der Wohnung herausreißen?
Frage:
Ein am 01.08.1960 abgeschlossener (Deutscher Einheits-)Mietvertrag ist, weil die Mieterin ins Altenheim zieht, zum 31.03. wirksam gekündigt worden. Die Wohnung wurde von der Mieterfamilie bereits ab 1924 bewohnt. 1960 hat ein Verkauf des Miethauses stattgefunden. Der neue Eigentümer hat die Wohnung nicht besichtigt. Es gibt keine schriftliche Übernahmeerklärung. Seit 1960 sind in der Wohnung lediglich neue Fenster, Heizung und Badezimmer eingebaut. Der relativ gute Zustand der Wohnung resultiert aus Renovierungsmaßnahmen (Teppichboden, Malerarbeiten) des Mieters. Nach § 9 des Vertrages heißt es: Schönheitsreparaturen trägt die Mieterin. Im § 12 heißt es: Die Mieträume sind bei Beendigung des Mietverhältnisses besenrein zurückzugeben. Muss ich die natürlich nicht mehr schönen Teppichböden herausreißen? Darunter kommt vermutlich das alte verrottete Linoleum oder Holzboden zum Vorschein. Die Teppichböden sind etwa von 1990. Zu Renovierungsarbeiten ist die Mieterin ja wohl nicht verpflichtet, aber muss sie von ihr gemachte Schönheitsreparaturen nachweisen?
Antwort:
Die Wohnung ist im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben, d.h. alle vom Mieter eingebrachten Sachen sind zu entfernen. Wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht bereits mit Teppichen ausgestattet waren, sondern vom Mieter eingebracht wurden, müssen sie auch wieder entfernt werden. Wenn der darunter befindliche Boden verrotet ist oder Beschädigungen aufweist, ist die keine Sache des Mieters, sondern des Vermieters.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, bei Auszug die Wohnung zu renovieren. Auch sogenannte Quotenklausel, wonach der Mieter die Renovierungskosten prozentual zu tragen hat, sind unwirksam.
Wenn die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist (nach Ihrer Sachverhaltsschilderung dürfte die Klausel wirksam sein) entscheidet sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem Grad der Abnutzung. Ist die Wohnung ganz oder teilweise soweit abgenutzt, dass Schönheitsreparaturen fällig sind, könnte der Vermieter beim Auszug Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend machen. Ob die Schönheitsreparaturen nach dem vorliegenden Grad der Abnutzung fällig sind, würde im Streitfall ein Sachverständigengutachten entscheiden.
Geschrieben am 22. August 2011 von Ass. jur. A. Pfeiffer
